CAM-Abrechnung prüfen: Nebenkosten im Gewerbemietvertrag

Um eine CAM-Abrechnung zu prüfen, baust du die Zahlen des Vermieters aus deinem Mietvertrag nach: Du beginnst beim umlagefähigen Kostenpool, wendest Gross-up, Verwaltungsgebühr, Deckelung und ein etwaiges Basisjahr oder eine Kostengrenze genau in der Reihenfolge des Vertrags an, multiplizierst mit deinem Anteil und ziehst deine Vorauszahlungen ab. Dann vergleichst du das Ergebnis Zeile für Zeile mit der Abrechnung. Ist der Vertrag bei einer Kostenart unklar, zeig das Ergebnis als Spanne und frag nach — ein unklarer Posten ist eine Frage, kein Beweis für einen Fehler. Im Beispiel unten ergibt derselbe Pool von $100,000 einen Mieteranteil von $10,500 oder $11,025, je nachdem, ob die Deckelung vor oder nach der Verwaltungsgebühr greift.

Warum CAM-Abrechnungen schwer zu prüfen sind

Eine Jahresabrechnung ist eine Zahl aus vielen Schritten:

• Die Reihenfolge ändert das Ergebnis. Eine Deckelung vor oder nach der Verwaltungsgebühr ergibt unterschiedliche Beträge.
• Gross-up gilt nur für variable Kosten. Werden feste Kosten hochgerechnet, bläht sich der Pool auf.
• Es gibt zwei Arten von Deckelung. Kumulative und nicht kumulative Deckelungen ergeben sehr verschiedene Grenzen.
• Manche Kosten sind nicht umlagefähig. Investitionen und ähnliche Posten hängen vom Vertragswortlaut ab.
• Dein Anteil bewegt sich. Flächenänderungen und angebrochene Jahre ändern den Anteil im Laufe des Jahres.

Die Formel

• Gross-up = feste Kosten + variable Kosten × max(1, Zielbelegung ÷ tatsächliche Belegung).
• Verwaltungsgebühr = Gebührensatz × die im Vertrag genannte Basis.
• Deckelungsgrenze = Vorjahresbetrag × (1 + Satz) bei nicht kumulativer Deckelung oder Basisjahresbetrag × (1 + Satz) für jedes Jahr seitdem bei kumulativer; zulässig = das Niedrigere von Pool vor Deckelung und Grenze.
• Dein Anteil = deine Fläche ÷ Bezugsfläche des Vertrags × genutzte Tage ÷ Tage im Jahr oder der feste Prozentsatz im Vertrag.
• Nachzahlung = zulässiger Pool × dein Anteil − gezahlte Vorauszahlungen − Gutschriften.

Ein Rechenbeispiel

Ein einfacher Mietvertrag: fester Anteil von 10%, Gross-up der variablen Kosten auf 95% Belegung, 5% Verwaltungsgebühr und eine nicht kumulative Deckelung von 5% auf den Pool inklusive Gebühr, bezogen auf die tatsächlichen $100,000 des Vorjahres. Dieses Jahr betragen die Kosten $40,000 variabel und $60,000 fest, das Gebäude war zu 80% belegt. Du hast $9,000 vorausgezahlt.

Sieht der Vertrag die Deckelung dagegen vor der Verwaltungsgebühr vor, beträgt der gedeckelte Pool $105,000, die Gebühr $5,250, der Pool wird zu $110,250 und dein Anteil zu $11,025: eine Nachzahlung von $2,025, also $525 mehr bei denselben Kosten.

Kumulativ oder nicht kumulativ? Nimm einen Basisjahresbetrag von $100,000, eine Deckelung von 5%, tatsächliche $80,000 im Vorjahr und $120,000 vor Deckelung in diesem Jahr. Eine kumulative Deckelung zwei Jahre nach dem Basisjahr erlaubt $100,000 × 1.05 × 1.05 = $110,250. Eine nicht kumulative Deckelung auf das tatsächliche Vorjahr erlaubt $80,000 × 1.05 = $84,000. Welche gilt, entscheidet der Vertrag.

Was die Demo zeigt. In der Demo von Gewerbemiete & Nebenkosten-Check hat ein Teeladen in einem Einkaufszentrum einen umlagefähigen Pool von $361,950. Das Gross-up gilt nur für den variablen Teil, $108,350, mit einem Faktor von 95% ÷ 80% = 1.1875. Ob ein Dachersatz umlagefähig ist, ist als unbekannt markiert, deshalb wird der Mieteranteil als Spanne gezeigt, $9,719.85 bis $9,929.85, nicht als endgültiger Betrag. Mit $9,270.00 an Vorauszahlungen und Gutschriften liegt die Nachzahlung bei $449.85 bis $659.85. Die Abrechnung des Vermieters verlangt $6,268.16 — $5,608.31 bis $5,818.31 mehr als der nachgerechnete Betrag —, daraus wird eine belegte Anfrage nach Unterlagen.

Schritt für Schritt: eine CAM-Abrechnung prüfen

1. Trag die Vertragsbedingungen ein, jeweils mit Klausel und Seite: Anteil oder Fläche und Bezugsfläche, Zeitanteile, Fristen für Abrechnung und Einwand.
2. Ordne jede Kostenart ein: umlagefähig, beeinflussbar, variabel und in der Basis der Verwaltungsgebühr — ja, nein oder unbekannt.
3. Halt die Reihenfolge fest, die der Vertrag für Gross-up, Verwaltungsgebühr, Deckelung und Basisjahr oder Kostengrenze vorsieht.
4. Trag das Jahr ein: Rechnungen mit Erstattungen, Vorauszahlungen, Gutschriften, tatsächliche Belegung und die Abrechnung des Vermieters.
5. Bau den Betrag Schritt für Schritt nach und lass unklare Posten als Spanne stehen.
6. Vergleiche Zeile für Zeile: korrekt, Rechendifferenz, Zuordnungsfrage oder fehlender Beleg.
7. Schick Fragen vor Ablauf der Einwandfrist, mit Berechnung und Klausel.
8. Schließ das Jahr ab mit einem gespeicherten Bericht, damit spätere Korrekturen ihn nicht umschreiben.

Häufige Fehler

• Schritte in der falschen Reihenfolge anwenden. Die Reihenfolge des Vertrags ist Teil der Rechnung.
• Feste Kosten hochrechnen. Nur der variable Teil hängt von der Belegung ab.
• Die falsche Art der Deckelung nehmen. Kumulative und nicht kumulative Grenzen können sich um Tausende unterscheiden.
• Die Einwandfrist verpassen. Eine verspätete Frage wird vielleicht nicht mehr angenommen.
• Einen unklaren Posten als Überberechnung behandeln. Bitte um Belege, statt einen Fehler zu behaupten.
• Vorauszahlungen und Gutschriften vergessen. Die Nachzahlung ist das, was danach übrig bleibt.

Wann ein Tool hilft

Eine Tabelle kann einen Pool mit einem Anteil multiplizieren. Selten hält sie die Reihenfolge des Vertrags ein, trennt variable von festen Kosten für das Gross-up, beherrscht kumulative und nicht kumulative Deckelungen, zeigt offene Posten als Spanne und macht aus jeder Differenz eine Frage mit ihrer Klausel. Gewerbemiete & Nebenkosten-Check tut das, und jeder Schritt öffnet seine Eingaben und Rundung. Das Tool rechnet mit den Bedingungen, die du eingibst; es legt keinen unklaren Vertragswortlaut aus und entscheidet nicht, ob ein Posten rechtlich umlagefähig ist. Exakte Arithmetik, keine KI-Schätzungen. Um Verlängerungs- und Kündigungsfristen im Blick zu behalten, sieh dir Contract Renewal & Obligation Control an.

Weitere Ratgeber: Kündigungsfristen bei automatischer Vertragsverlängerung, Geräte leasen oder kaufen und wie lange überlebt mein Unternehmen ohne Umsatz.

Häufige Fragen

Wie wird eine CAM-Nachzahlung berechnet?

Nimm den zulässigen Pool nach Gross-up, Verwaltungsgebühr, Deckelung und einem etwaigen Basisjahr, multiplizier ihn mit deinem Anteil und zieh deine Vorauszahlungen und Gutschriften ab. Im Beispiel: $10,500 − $9,000 = $1,500.

Was ist ein Gross-up bei Nebenkosten?

Eine Anpassung, die den variablen Teil der Kosten auf den Wert hochrechnet, den er bei der im Vertrag genannten Zielbelegung hätte, wenn das Gebäude schwächer belegt ist. Feste Kosten bleiben, wie sie sind.

Was unterscheidet eine kumulative von einer nicht kumulativen Deckelung?

Eine kumulative Deckelung wächst jedes Jahr ab einem Basisjahresbetrag; eine nicht kumulative wächst vom Vorjahreswert aus. Im Beispiel liegen die Grenzen bei $110,250 und $84,000.

Was tue ich, wenn ein Posten falsch aussieht?

Bau ihn aus deinem Vertrag nach, trenn Rechendifferenzen von Zuordnungsfragen und schick vor Ablauf der Einwandfrist im Vertrag eine belegte Anfrage nach Unterlagen.

Das ist Entscheidungshilfe, keine Rechtsberatung: Die Umlagefähigkeit nach deinem Vertrag und dem örtlichen Recht liegt außerhalb des Tools.