Come analizzare un immobile da affittare prima di comprarlo
Quasi tutti scelgono un immobile da affittare come sceglierebbero una casa in cui vivere: lo visitano e sembra quello giusto. Un immobile da reddito però non è una casa. È una macchina per produrre contante, e se sia una buona macchina è una questione di aritmetica a cui puoi rispondere prima ancora di fare un'offerta.
Ecco lo stesso immobile da $250,000 passato attraverso i cinque numeri che decidono davvero.
L'esempio
Una bifamiliare in vendita a $250,000. Si affitta a $2,450 al mese. Versi un anticipo del 20% ($50,000) e prendi in prestito il resto al 6.5% su 30 anni. Imposte sulla proprietà, assicurazione, riparazioni, gestione e il resto arrivano a circa $9,800 all'anno.
| Numero | Cosa misura | Questo affare |
|---|---|---|
| NOI | Affitto meno costi operativi, prima del mutuo | $18,700 / anno |
| Cap rate | NOI ÷ prezzo, il rendimento ignorando il mutuo | 7.5% |
| Cash-on-cash | Flusso di cassa ÷ il contante che hai davvero messo | 3.2% |
| DSCR | NOI ÷ la rata del mutuo, ciò che controlla una banca | 1.23 |
| Regola dell'1% | Affitto mensile ÷ prezzo | 0.98% |
Cosa ti dice ciascuno
Il NOI (reddito operativo netto) è l'affitto che incassi davvero dopo i periodi di sfitto, meno ogni costo operativo, cioè imposte, assicurazione, riparazioni e gestione, ma prima del mutuo. È il profitto dell'immobile in sé, indipendente da come l'hai finanziato.
Il cap rate è il NOI diviso per il prezzo. Ignora volutamente il mutuo, ed è per questo che due acquirenti che valutano lo stesso edificio ottengono lo stesso cap rate. Risponde alla domanda «quanto rende questo edificio?»: qui, il 7.5%. Se sia buono dipende interamente dalla tua zona; in alcuni mercati il 7.5% è eccellente, in altri è magro.
Il mutuo non va mai nel cap rate. È l'errore singolo più comune. Il finanziamento è una scelta tua, non una qualità dell'edificio, quindi appartiene al numero successivo, non a questo.
Il cash-on-cash è il contante annuo che resta dopo il mutuo, diviso per il contante che hai messo ($50,000 di anticipo più spese notarili ed eventuali lavori). Questo include il mutuo, perché misura il tuo rendimento sui tuoi soldi. Al 3.2% è modesto: ai tassi di oggi il mutuo si mangia gran parte del NOI.
Il DSCR è il NOI diviso per la rata annuale del mutuo. Le banche lo vogliono sopra circa 1.2: significa che l'affitto copre il debito con margine. A 1.23 questo affare supera appena l'asticella.
La regola dell'1% è un filtro da 10 secondi, non un verdetto: affitto mensile ÷ prezzo. Sopra l'1% vale la pena guardare meglio. A 0.98% questo è proprio sulla linea, il che concorda con tutto il resto: un affare onesto, non un colpo grosso.
Il numero che non c'è nell'annuncio
Ogni cifra qui sopra viene dal prezzo, dall'affitto e dai costi. Nessuna ti dice cosa succede nel tempo: rivalutazione, crescita degli affitti, riduzione del debito e il guadagno quando alla fine vendi. Quello è l'IRR, ed è il numero che trasforma un modesto 3.2% di cash-on-cash in un vero rendimento di lungo periodo, perché non stai solo incassando affitti, stai pagando l'edificio con i soldi di qualcun altro.
Un immobile che sembra piatto sul flusso di cassa del primo anno può essere eccellente su un orizzonte di dieci anni, e uno con ottimi numeri al primo anno può essere mediocre se la zona non si rivaluta mai. Ti servono entrambe le prospettive.
Fai i tuoi conti
Ogni numero qui è aritmetica: nessun segreto di mercato, solo le cifre dell'immobile stesso. Il nostro Analizzatore di Investimenti Immobiliari e Affitti fa tutto in un unico file: buy-and-hold, BRRRR, fix-and-flip e Airbnb fianco a fianco, con cap rate, cash-on-cash, DSCR, piano di ammortamento e una proiezione dell'IRR a 30 anni. Inserisci un prezzo, un affitto e un mutuo, e ti dice se l'affare funziona prima di fare l'offerta, non dopo averlo comprato.
