Comment analyser un bien locatif avant de l'acheter
La plupart des gens choisissent un bien locatif comme ils choisissent la maison où ils vont vivre : ils le visitent et il leur fait bonne impression. Mais un bien locatif n'est pas un foyer. C'est une machine à produire de la trésorerie, et savoir si elle est bonne est une question d'arithmétique à laquelle vous pouvez répondre avant même de faire une offre.
Voici le même bien à $250,000 passé au crible des cinq chiffres qui décident vraiment.
L'exemple
Un duplex affiché à $250,000. Il se loue $2,450 par mois. Vous apportez 20% ($50,000) et empruntez le reste à 6.5% sur 30 ans. Taxe foncière, assurance, réparations, gestion et le reste représentent environ $9,800 par an.
| Chiffre | Ce qu'il mesure | Cette opération |
|---|---|---|
| NOI | Loyers moins charges d'exploitation, avant le prêt | $18,700 / an |
| Taux de capitalisation | NOI ÷ prix — le rendement sans tenir compte du crédit | 7.5% |
| Cash-on-cash | Flux de trésorerie ÷ l'argent que vous avez réellement apporté | 3.2% |
| DSCR | NOI ÷ échéance du prêt — ce que vérifie la banque | 1.23 |
| Règle des 1% | Loyer mensuel ÷ prix | 0.98% |
Ce que chacun vous dit
Le NOI (net operating income, résultat net d'exploitation) correspond aux loyers réellement encaissés après vacance locative, moins toutes les charges d'exploitation — taxes, assurance, réparations, gestion —, mais avant le crédit. C'est le bénéfice propre du bien, indépendamment de son financement.
Le taux de capitalisation est le NOI divisé par le prix. Il ignore volontairement le prêt, c'est pourquoi deux acheteurs qui comparent le même immeuble obtiennent le même taux. Il répond à « combien rapporte cet immeuble ? » — ici, 7.5%. Que ce soit bon dépend entièrement de votre secteur ; sur certains marchés, 7.5% est excellent, sur d'autres, c'est maigre.
Le crédit n'entre jamais dans le taux de capitalisation. C'est l'erreur la plus fréquente. Le financement est votre choix, pas une qualité de l'immeuble ; il relève donc du chiffre suivant, pas de celui-ci.
Le cash-on-cash est la trésorerie annuelle restante après le crédit, divisée par l'argent que vous avez apporté ($50,000 d'apport plus les frais d'acquisition et les éventuels travaux). Celui-ci inclut le prêt, parce qu'il mesure votre rendement sur votre argent. À 3.2%, il est modeste — aux taux actuels, le prêt absorbe l'essentiel du NOI.
Le DSCR est le NOI divisé par l'échéance annuelle du prêt. Les banques le veulent au-dessus d'environ 1.2 — cela signifie que les loyers couvrent la dette avec de la marge. À 1.23, cette opération passe la barre de justesse.
La règle des 1% est un filtre de 10 secondes, pas un verdict : loyer mensuel ÷ prix. Au-dessus de 1%, cela mérite un examen plus attentif. À 0.98%, ce bien est pile sur la ligne, ce qui concorde avec tout le reste — une opération correcte, pas une affaire.
Le chiffre qui ne figure pas dans l'annonce
Chaque chiffre ci-dessus découle du prix, du loyer et des charges. Aucun ne vous dit ce qui se passe dans le temps — la valorisation, la hausse des loyers, l'amortissement du prêt et le bénéfice lors de la revente. C'est le TRI (IRR), et c'est le chiffre qui transforme un modeste cash-on-cash de 3.2% en un vrai rendement de long terme, car vous ne faites pas qu'encaisser des loyers : vous remboursez l'immeuble avec l'argent des autres.
Un bien qui paraît plat sur la trésorerie de la première année peut être excellent sur dix ans de détention, et un bien aux superbes chiffres de première année peut être médiocre si le quartier ne se valorise jamais. Il vous faut les deux points de vue.
Faites vos propres calculs
Chaque chiffre ici relève de l'arithmétique — aucun secret de marché, seulement les chiffres du bien lui-même. Notre Analyseur d'investissement immobilier et locatif fait tout cela dans un seul fichier : achat-conservation, BRRRR, achat-revente avec travaux et Airbnb côte à côte, avec le taux de capitalisation, le cash-on-cash, le DSCR, le tableau d'amortissement et une projection de TRI sur 30 ans. Saisissez un prix, un loyer et un prêt, et il vous dit si l'opération tient avant que vous fassiez une offre — pas après que vous en êtes propriétaire.
