Zo analyseer je een huurwoning voordat je koopt
De meeste mensen kiezen een huurwoning zoals ze een huis kiezen om zelf in te wonen: ze lopen erdoorheen en het voelt goed. Een huurwoning is echter geen thuis. Het is een machine die kasgeld moet produceren, en of het een goede machine is, is een rekenkundige vraag die je kunt beantwoorden voordat je ooit een bod doet.
Hier is hetzelfde pand van $250,000, doorgerekend met de vijf getallen die echt de doorslag geven.
Het voorbeeld
Een twee-onder-een-kapwoning met twee wooneenheden, te koop voor $250,000. De huur is $2,450 per maand. Je legt 20% eigen geld in ($50,000) en leent de rest tegen 6.5% over 30 jaar. Onroerendgoedbelasting, verzekering, onderhoud, beheer en de rest komen samen op ongeveer $9,800 per jaar.
| Getal | Wat het meet | Deze deal |
|---|---|---|
| NOI | Huur min exploitatiekosten, vóór de hypotheek | $18,700 / jr |
| Cap rate | NOI ÷ prijs, het rendement zonder de hypotheek | 7.5% |
| Cash-on-cash | Kasstroom ÷ het geld dat je echt hebt ingelegd | 3.2% |
| DSCR | NOI ÷ de hypotheeklasten, wat een bank controleert | 1.23 |
| 1%-regel | Maandhuur ÷ prijs | 0.98% |
Wat elk getal je vertelt
NOI (netto-exploitatieresultaat) is de huur die je na leegstand echt ontvangt, min alle exploitatiekosten, belastingen, verzekering, onderhoud, beheer, maar vóór de hypotheek. Het is de eigen winst van het pand, los van hoe je het hebt gefinancierd.
Cap rate is de NOI gedeeld door de prijs. Die laat de lening bewust buiten beschouwing, en daarom krijgen twee kopers die hetzelfde gebouw vergelijken dezelfde cap rate. Het beantwoordt de vraag «wat verdient dit gebouw?»: hier 7.5%. Of dat goed is, hangt volledig af van je regio; in sommige markten is 7.5% uitstekend, in andere mager.
De hypotheek hoort nooit in de cap rate. Dat is de meest voorkomende fout. Financiering is jouw keuze, niet de kwaliteit van het gebouw, dus die hoort in het volgende getal, niet in dit.
Cash-on-cash is de jaarlijkse kasstroom die overblijft na de hypotheek, gedeeld door het geld dat je hebt ingelegd ($50,000 eigen inleg plus kosten koper en eventuele renovatie). Dit getal neemt de lening wel mee, omdat het jouw rendement op jouw geld meet. Met 3.2% is het bescheiden: tegen de rentes van nu eet de lening het grootste deel van de NOI op.
DSCR is de NOI gedeeld door de jaarlijkse hypotheeklasten. Banken willen dat die boven ongeveer 1.2 ligt: dan dekt de huur de schuld met ruimte over. Met 1.23 haalt deze deal de lat net.
De 1%-regel is een snelle toets van 10 seconden, geen oordeel: maandhuur ÷ prijs. Boven 1% is het de moeite waard om beter te kijken. Met 0.98% zit deze precies op de lijn, en dat strookt met al het andere: een redelijke deal, geen koopje.
Het getal dat niet in de advertentie staat
Elk getal hierboven komt uit de prijs, de huur en de kosten. Geen van alle vertelt je wat er in de loop van de tijd gebeurt: waardestijging, huurgroei, aflossing van de lening en de winst als je uiteindelijk verkoopt. Dat is de IRR, en dat is het getal dat een bescheiden cash-on-cash van 3.2% omzet in een echt langetermijnrendement, omdat je niet alleen huur int, maar het gebouw afbetaalt met andermans geld.
Een huurwoning die er op de kasstroom van jaar één vlak uitziet, kan uitstekend zijn over een periode van tien jaar, en een huurwoning met prachtige cijfers in het eerste jaar kan middelmatig zijn als de buurt nooit in waarde stijgt. Je hebt beide blikken nodig.
Reken je eigen cijfers door
Elk getal hier is rekenwerk: geen marktgeheimen, alleen de eigen cijfers van het pand. Onze Vastgoedinvesterings- & Verhuuranalyse doet het allemaal in één bestand: buy-and-hold, BRRRR, fix-and-flip en Airbnb naast elkaar, met cap rate, cash-on-cash, DSCR, het aflossingsschema en een IRR-projectie over 30 jaar. Vul een prijs, een huur en een lening in en het vertelt je of de deal werkt voordat je een bod doet, niet nadat je eigenaar bent.
