Como analisar um imóvel para aluguel antes de comprar
A maioria das pessoas decide sobre um imóvel para aluguel do mesmo jeito que decide sobre a casa onde vai morar: visita e sente que é o certo. Mas um imóvel para aluguel não é um lar. É uma máquina de produzir dinheiro, e saber se ela é boa é uma questão de aritmética que você pode responder antes de fazer qualquer oferta.
Aqui está o mesmo imóvel de $250,000 passado pelos cinco números que realmente decidem.
O exemplo
Um duplex anunciado por $250,000. O aluguel rende $2,450 por mês. Você dá 20% de entrada ($50,000) e financia o resto a 6.5% em 30 anos. Imposto predial, seguro, reparos, administração e o resto somam cerca de $9,800 por ano.
| Número | O que mede | Este negócio |
|---|---|---|
| NOI | Aluguel menos custos operacionais, antes do financiamento | $18,700 / ano |
| Cap rate | NOI ÷ preço — o retorno sem considerar o financiamento | 7.5% |
| Cash-on-cash | Fluxo de caixa ÷ o dinheiro que você realmente colocou | 3.2% |
| DSCR | NOI ÷ parcela do financiamento — o que o banco verifica | 1.23 |
| Regra do 1% | Aluguel mensal ÷ preço | 0.98% |
O que cada um diz
O NOI (net operating income, resultado operacional líquido) é o aluguel que você realmente recebe depois da vacância, menos todos os custos operacionais — impostos, seguro, reparos, administração —, mas antes do financiamento. É o lucro do próprio imóvel, independentemente de como você o financiou.
O cap rate é o NOI dividido pelo preço. Ele ignora o financiamento de propósito, e é por isso que dois compradores comparando o mesmo prédio chegam ao mesmo cap rate. Ele responde a «quanto este prédio rende?» — aqui, 7.5%. Se isso é bom depende totalmente da sua região; em alguns mercados 7.5% é excelente, em outros é pouco.
O financiamento nunca entra no cap rate. Esse é o erro mais comum de todos. O financiamento é uma escolha sua, não uma qualidade do prédio, então pertence ao próximo número, não a este.
O cash-on-cash é o dinheiro anual que sobra depois do financiamento, dividido pelo dinheiro que você colocou ($50,000 de entrada mais custos de fechamento e qualquer reforma). Este inclui o financiamento, porque mede o seu retorno sobre o seu dinheiro. A 3.2%, é modesto — com os juros de hoje, o financiamento come a maior parte do NOI.
O DSCR é o NOI dividido pela parcela anual do financiamento. Os bancos querem esse número acima de mais ou menos 1.2 — significa que o aluguel cobre a dívida com folga. Com 1.23, este negócio passa raspando.
A regra do 1% é um filtro de 10 segundos, não um veredicto: aluguel mensal ÷ preço. Acima de 1% vale uma análise mais cuidadosa. Com 0.98%, este imóvel está bem em cima da linha, o que bate com todo o resto — um negócio justo, não uma pechincha.
O número que não está no anúncio
Cada número acima vem do preço, do aluguel e dos custos. Nenhum diz o que acontece com o tempo — valorização, reajuste do aluguel, amortização do financiamento e o lucro quando você finalmente vender. Essa é a TIR (IRR), e é o número que transforma um modesto cash-on-cash de 3.2% num retorno real de longo prazo, porque você não está só recebendo aluguel: está pagando o prédio com o dinheiro dos outros.
Um imóvel que parece fraco no fluxo de caixa do primeiro ano pode ser excelente num horizonte de dez anos, e um imóvel com ótimos números no primeiro ano pode ser medíocre se a região nunca se valorizar. Você precisa dos dois olhares.
Faça as suas contas
Todo número aqui é aritmética — nenhum segredo de mercado, só os números do próprio imóvel. O nosso Analisador de Investimento e Aluguel Imobiliário faz tudo isso num único arquivo: comprar e manter, BRRRR, reformar e revender e Airbnb lado a lado, com cap rate, cash-on-cash, DSCR, tabela de amortização e uma projeção de TIR em 30 anos. Digite um preço, um aluguel e um financiamento, e ele diz se o negócio funciona antes de você fazer a oferta — não depois de já ser o dono.
