Cómo analizar un inmueble de alquiler antes de comprarlo
La mayoría de la gente decide sobre un inmueble de alquiler como decide sobre la casa en la que va a vivir: la recorre y le da buena sensación. Pero un alquiler no es un hogar. Es una máquina de producir dinero, y si es buena o no es una cuestión aritmética que puedes responder antes de hacer cualquier oferta.
Aquí tienes el mismo inmueble de $250,000 pasado por los cinco números que de verdad deciden.
El ejemplo
Un dúplex anunciado por $250,000. Se alquila por $2,450 al mes. Pones un 20% de entrada ($50,000) y financias el resto al 6.5% a 30 años. Impuesto sobre bienes inmuebles, seguro, reparaciones, gestión y lo demás suman unos $9,800 al año.
| Número | Qué mide | Esta operación |
|---|---|---|
| NOI | Alquiler menos gastos operativos, antes del préstamo | $18,700 / año |
| Tasa de capitalización | NOI ÷ precio: la rentabilidad sin tener en cuenta la hipoteca | 7.5% |
| Cash-on-cash | Flujo de caja ÷ el dinero que realmente has puesto | 3.2% |
| DSCR | NOI ÷ cuota del préstamo: lo que revisa el banco | 1.23 |
| Regla del 1% | Alquiler mensual ÷ precio | 0.98% |
Qué te dice cada uno
El NOI (net operating income, ingreso operativo neto) es el alquiler que realmente cobras después de los periodos vacíos, menos todos los gastos operativos — impuestos, seguro, reparaciones, gestión —, pero antes de la hipoteca. Es el beneficio propio del inmueble, independientemente de cómo lo hayas financiado.
La tasa de capitalización es el NOI dividido entre el precio. Ignora a propósito el préstamo, por eso dos compradores que comparan el mismo edificio obtienen la misma tasa. Responde a «¿cuánto gana este edificio?»: aquí, un 7.5%. Que sea bueno o no depende por completo de tu zona; en algunos mercados un 7.5% es excelente y en otros es escaso.
La hipoteca nunca entra en la tasa de capitalización. Es el error más común de todos. La financiación es una decisión tuya, no una cualidad del edificio, así que pertenece al siguiente número, no a este.
El cash-on-cash es el dinero anual que queda después de la hipoteca, dividido entre el dinero que pusiste ($50,000 de entrada más gastos de cierre y cualquier reforma). Este sí incluye el préstamo, porque mide tu rentabilidad sobre tu dinero. Un 3.2% es modesto: con los tipos actuales, el préstamo se come la mayor parte del NOI.
El DSCR es el NOI dividido entre la cuota anual del préstamo. Los bancos lo quieren por encima de aproximadamente 1.2: significa que el alquiler cubre la deuda con margen. Con 1.23, esta operación supera el listón por poco.
La regla del 1% es un filtro de 10 segundos, no un veredicto: alquiler mensual ÷ precio. Por encima del 1% merece una mirada más atenta. Con un 0.98%, este inmueble está justo en la línea, lo que encaja con todo lo demás: una operación justa, no una ganga.
El número que no aparece en el anuncio
Cada cifra de arriba sale del precio, del alquiler y de los gastos. Ninguna te dice qué pasa con el tiempo: revalorización, subida del alquiler, amortización del préstamo y el beneficio cuando por fin vendas. Esa es la TIR (IRR), y es el número que convierte un modesto 3.2% de cash-on-cash en una rentabilidad real a largo plazo, porque no solo cobras el alquiler: vas comprando el edificio con el dinero de otros.
Un alquiler que parece plano por el flujo de caja del primer año puede ser excelente en una tenencia de diez años, y un alquiler con números estupendos el primer año puede ser mediocre si la zona nunca se revaloriza. Necesitas las dos miradas.
Haz tus propios números
Todos los números de aquí son aritmética: ningún secreto del mercado, solo las cifras del propio inmueble. Nuestro Analizador de Inversión Inmobiliaria y Alquileres lo hace todo en un solo archivo: comprar y mantener, BRRRR, reformar y vender y Airbnb uno al lado del otro, con la tasa de capitalización, el cash-on-cash, el DSCR, el cuadro de amortización y una proyección de TIR a 30 años. Introduce un precio, un alquiler y un préstamo, y te dirá si la operación funciona antes de hacer la oferta, no después de ser el dueño.
