Как проанализировать доходную недвижимость до покупки
Большинство людей выбирают объект под сдачу так же, как дом для жизни: проходят по нему, и он кажется правильным. Но арендная недвижимость — не дом. Это машина для производства денег, и хороша ли она — вопрос арифметики, на который можно ответить ещё до того, как вы сделаете предложение.
Вот один и тот же объект за $250,000, пропущенный через пять цифр, которые действительно всё решают.
Пример
Дуплекс выставлен за $250,000. Аренда приносит $2,450 в месяц. Вы вносите 20% первоначального взноса ($50,000) и занимаете остальное под 6.5% на 30 лет. Налог на недвижимость, страховка, ремонт, управление и прочее составляют около $9,800 в год.
| Показатель | Что он измеряет | Эта сделка |
|---|---|---|
| NOI | Аренда минус операционные расходы, до кредита | $18,700 / год |
| Ставка капитализации | NOI ÷ цена — доходность без учёта ипотеки | 7.5% |
| Cash-on-cash | Денежный поток ÷ деньги, которые вы реально вложили | 3.2% |
| DSCR | NOI ÷ платёж по кредиту — то, что проверяет кредитор | 1.23 |
| Правило 1% | Месячная аренда ÷ цена | 0.98% |
О чём говорит каждый показатель
NOI (чистый операционный доход) — это аренда, которую вы реально собираете с учётом простоя, минус все операционные расходы — налоги, страховка, ремонт, управление, — но до ипотеки. Это собственная прибыль объекта, независимо от того, как вы его профинансировали.
Ставка капитализации — это NOI, делённый на цену. Она намеренно не учитывает кредит, поэтому два покупателя, сравнивающие одно и то же здание, получают одну и ту же ставку. Она отвечает на вопрос «сколько зарабатывает это здание?» — здесь 7.5%. Хорошо ли это, полностью зависит от района: на одних рынках 7.5% — отлично, на других — скромно.
Ипотека никогда не входит в ставку капитализации. Это самая частая ошибка. Финансирование — ваш выбор, а не качество здания, поэтому оно относится к следующему показателю, а не к этому.
Cash-on-cash — это годовые деньги, остающиеся после ипотеки, делённые на вложенные вами деньги ($50,000 взноса плюс расходы на сделку и ремонт, если он есть). Этот показатель учитывает кредит, потому что измеряет вашу доходность на ваши деньги. 3.2% — скромно: при сегодняшних ставках кредит съедает большую часть NOI.
DSCR — это NOI, делённый на годовой платёж по кредиту. Кредиторы хотят видеть его выше примерно 1.2 — это значит, что аренда покрывает долг с запасом. При 1.23 эта сделка едва проходит планку.
Правило 1% — фильтр на 10 секунд, а не вердикт: месячная аренда ÷ цена. Выше 1% — стоит присмотреться. 0.98% у этого объекта — ровно на линии, и это совпадает со всем остальным: честная сделка, но не находка.
Цифра, которой нет в объявлении
Каждая цифра выше выводится из цены, аренды и расходов. Ни одна из них не говорит, что произойдёт со временем: рост стоимости, рост аренды, погашение кредита и прибыль при будущей продаже. Это IRR, и именно эта цифра превращает скромные 3.2% cash-on-cash в настоящую долгосрочную доходность, потому что вы не просто собираете аренду — вы выкупаете здание на чужие деньги.
Объект, который выглядит плоским по денежному потоку первого года, может оказаться отличным при владении в десять лет, а объект с прекрасными цифрами первого года — посредственным, если район так и не растёт в цене. Нужны оба взгляда.
Посчитайте свои цифры
Каждая цифра здесь — арифметика: никаких секретов рынка, только собственные данные объекта. Наш Анализатор инвестиций в недвижимость и аренду делает всё это в одном файле: «купить и держать», BRRRR, «отремонтировать и перепродать» и Airbnb рядом друг с другом, со ставкой капитализации, cash-on-cash, DSCR, графиком погашения и прогнозом IRR на 30 лет. Введите цену, аренду и кредит — и он скажет, работает ли сделка, до того как вы сделаете предложение, а не после того, как станете владельцем.
