Чем этот файл отличается от других таблиц по недвижимости: он объединяет все стратегии в одном документе. Большинство шаблонов анализируют что-то одно — аренду, перепродажу или Airbnb — и вам приходится покупать три отдельных файла или приложение за $12–15 в месяц, чтобы охватить всё. Эта книга просчитывает покупку под сдачу, BRRRR/рефинансирование, покупку-ремонт-перепродажу и краткосрочную аренду бок о бок, на одних и тех же исходных данных, чтобы вы могли сравнить, что принесёт объект как аренда, как перепродажа и как Airbnb, ещё до того, как сделаете предложение.

Анализатор покупки под сдачу проработан полностью: цена покупки, расходы на сделку и ремонт, ваш кредит, арендные платежи и все операционные расходы сводятся в NOI, годовой денежный поток, ставку капитализации, денежный поток на вложенные средства, DSCR, GRM и правило 1%, а также максимальную цену предложения для достижения целевой доходности. Финансирование включает полный график амортизации с поддержкой досрочных платежей, а лист прогноза год за годом строит денежный поток и капитал, затем продажу, и выдаёт IRR, MIRR, NPV и мультипликатор капитала по сделке — те цифры, которые дешёвые шаблоны упускают.

По остальным стратегиям: «покупка-ремонт-перепродажа» применяет правило 70%, учитывает ваш ремонт, расходы на владение и продажу и показывает чистую прибыль и ROI с ясным вердиктом «В ПРЕДЕЛАХ/НИЖЕ MAO» или «ВЫШЕ MAO»; анализатор Airbnb/краткосрочной аренды превращает ADR и заполняемость в выручку, RevPAR и отчёт о прибылях и убытках и подсказывает точку безубыточной заполняемости, которую нужно удерживать, чтобы покрыть расходы, — показатель, который спрашивают арендодатели и который шаблоны редко считают. Лист бухучёта фиксирует доходы и расходы по категориям Schedule E с настоящей линейной амортизацией для вашего бухгалтера, двумерная таблица чувствительности показывает, как ведёт себя денежный поток при изменении ставки и аренды, а дашборд сводит ключевые показатели доходности воедино.

Сделано для Excel 2016+ и Google Sheets только на классических совместимых функциях (PMT, IRR, NPV, SUMIFS, амортизация) — без макросов, без надстроек, ничего не заблокировано. Любая валюта (в числах нет символа валюты). В файл внесён реальный вымышленный объект аренды за $250 тыс., поэтому каждое число и график живые с первого открытия; очистите жёлтые ячейки — и он ваш. Каждая ключевая цифра в этом описании измерена по готовому файлу, пересчитана в LibreOffice и сверена с независимой финансовой моделью.