Ciò che fa questo file e che gli altri fogli di calcolo immobiliari non fanno: mette ogni strategia in un unico documento. La maggior parte dei template analizza una sola cosa — un affitto, oppure un flip, oppure un Airbnb — e ti tocca comprare tre file separati o un'app da 12-15 $/mese per coprirle tutte. Questa cartella di lavoro gestisce buy-and-hold, BRRRR/rifinanziamento, fix-and-flip e affitto a breve termine fianco a fianco, partendo dagli stessi dati di input, così puoi confrontare cosa rende un immobile come affitto rispetto a un flip rispetto a un Airbnb prima ancora di fare un'offerta.

L'analizzatore buy-and-hold è completo: prezzo di acquisto, costi di chiusura e ristrutturazione, il tuo mutuo, gli affitti e ogni spesa operativa confluiscono nel NOI, nel flusso di cassa annuale, nel cap rate, nel cash-on-cash, nel DSCR, nel GRM e nella regola dell'1%, oltre all'offerta massima per raggiungere un rendimento obiettivo. Il finanziamento include il piano di ammortamento completo con supporto per i pagamenti extra, e il foglio Proiezione prevede flusso di cassa ed equity anno per anno, poi la vendita, restituendo IRR, MIRR, NPV dell'affare e il moltiplicatore dell'equity — i numeri che i template economici tralasciano.

Per le altre strategie: Fix & Flip applica la regola del 70%, i tuoi costi di ristrutturazione, mantenimento e vendita, e mostra il profitto netto e il ROI con un chiaro verdetto AL/SOTTO-MAO oppure SOPRA-MAO; l'analizzatore Airbnb/STR trasforma ADR e occupazione in ricavi, RevPAR e un conto economico, e ti dice l'occupazione di pareggio che devi mantenere per coprire i costi — un dato che gli host chiedono e che i template calcolano di rado. Un foglio di Contabilità registra entrate e spese nelle categorie dello Schedule E con un vero ammortamento a quote costanti per il tuo commercialista, una tabella di Sensibilità a doppia entrata mostra come varia il flusso di cassa al variare del tasso e dell'affitto, e la Dashboard riunisce i rendimenti principali.

Progettato per Excel 2016+ e Google Sheets con sole funzioni classiche e compatibili (PMT, IRR, NPV, SUMIFS, ammortamento) — nessuna macro, nessun componente aggiuntivo, niente di bloccato. Qualsiasi valuta (i numeri non riportano alcun simbolo). È già inserito un affitto reale, ma fittizio, da 250k $ così ogni numero e ogni grafico è vivo alla prima apertura; cancella le celle gialle ed è tuo. Ogni cifra principale in questa scheda è stata misurata sul file costruito, ricalcolata da LibreOffice e verificata rispetto a un modello finanziario indipendente.