O que ele faz e as outras planilhas imobiliárias não fazem: coloca todas as estratégias em um único arquivo. A maioria dos modelos analisa uma coisa só — um aluguel, ou uma reforma para revenda, ou um Airbnb — e você acaba comprando três arquivos separados ou um aplicativo de $12–15/mês para cobrir tudo. Esta pasta de trabalho roda buy-and-hold, BRRRR/refinanciamento, fix-and-flip e aluguel de curta temporada lado a lado, a partir dos mesmos dados, para que você possa comparar o que um imóvel rende como aluguel, como revenda ou como Airbnb antes de fazer uma oferta.

O analisador buy-and-hold está completo: preço de compra, custos de fechamento e reforma, seu financiamento, os aluguéis e cada despesa operacional se somam no NOI, no fluxo de caixa anual, no cap rate, no retorno sobre o caixa investido, no DSCR, no GRM e na regra de 1%, além da oferta máxima para atingir um retorno-alvo. O financiamento traz o cronograma completo de amortização com suporte a pagamentos extras, e a aba de Projeção prevê fluxo de caixa e patrimônio ano a ano, depois a venda, e retorna o IRR, o MIRR, o NPV e o múltiplo de capital do negócio — os números que os modelos baratos deixam de fora.

Para as outras estratégias: o Fix & Flip aplica a regra dos 70%, sua reforma, os custos de manutenção e de venda e mostra o lucro líquido e o ROI com um veredito claro de DENTRO/ABAIXO-MAO ou ACIMA-MAO; o analisador de Airbnb/STR transforma ADR e ocupação em receita, RevPAR e um DRE, e informa a ocupação de equilíbrio que você precisa manter para cobrir os custos — um dado que os anfitriões pedem e que os modelos raramente calculam. Uma aba de Contabilidade registra receitas e despesas nas categorias do Schedule E com depreciação linear real para o seu contador, uma tabela de Sensibilidade de duas vias mostra o que acontece com o fluxo de caixa conforme a taxa e o aluguel variam, e o Painel reúne os retornos principais.

Feito para Excel 2016+ e Google Sheets apenas com funções clássicas e compatíveis (PMT, IRR, NPV, SUMIFS, depreciação) — sem macros, sem complementos, nada bloqueado. Qualquer moeda (os números não trazem símbolo). Um aluguel real e fictício de $250 mil já vem preenchido para que cada número e gráfico esteja vivo na primeira abertura; limpe as células amarelas e ele é seu. Cada número de destaque neste anúncio foi medido a partir do arquivo pronto, recalculado pelo LibreOffice e conferido contra um modelo financeiro independente.