So analysierst du eine Mietimmobilie vor dem Kauf
Die meisten entscheiden über eine Mietimmobilie so, wie sie über ein Zuhause entscheiden: Sie gehen hindurch, und es fühlt sich richtig an. Eine Mietimmobilie ist aber kein Zuhause. Sie ist eine Maschine, die Geld erzeugen soll, und ob sie eine gute ist, ist eine Rechenfrage, die du beantworten kannst, bevor du überhaupt ein Angebot machst.
Hier läuft dieselbe Immobilie für $250,000 durch die fünf Zahlen, die tatsächlich entscheiden.
Das Beispiel
Ein Zweifamilienhaus, angeboten für $250,000. Es bringt $2,450 Miete im Monat. Du zahlst 20% Eigenkapital an ($50,000) und finanzierst den Rest zu 6.5% über 30 Jahre. Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung und der Rest summieren sich auf etwa $9,800 im Jahr.
| Kennzahl | Was sie misst | Dieser Deal |
|---|---|---|
| NOI | Miete minus Betriebskosten, vor dem Kredit | $18,700 / Jahr |
| Kapitalisierungsrate | NOI ÷ Preis — die Rendite ohne Hypothek | 7.5% |
| Cash-on-Cash | Cashflow ÷ das Geld, das du tatsächlich eingesetzt hast | 3.2% |
| DSCR | NOI ÷ Kreditrate — was eine Bank prüft | 1.23 |
| 1%-Regel | Monatsmiete ÷ Preis | 0.98% |
Was dir jede Zahl sagt
NOI (Net Operating Income, Nettobetriebsergebnis) ist die Miete, die du nach Leerstand tatsächlich einnimmst, minus aller Betriebskosten — Steuern, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung —, aber vor der Hypothek. Es ist der eigene Gewinn der Immobilie, unabhängig davon, wie du sie finanziert hast.
Die Kapitalisierungsrate ist das NOI geteilt durch den Preis. Sie ignoriert den Kredit bewusst, weshalb zwei Käufer, die dasselbe Gebäude vergleichen, dieselbe Rate erhalten. Sie beantwortet die Frage „Was verdient dieses Gebäude?“ — hier 7.5%. Ob das gut ist, hängt ganz von deiner Gegend ab; auf manchen Märkten sind 7.5% hervorragend, auf anderen dünn.
Die Hypothek gehört nie in die Kapitalisierungsrate. Das ist der häufigste Fehler überhaupt. Die Finanzierung ist deine Entscheidung, nicht die Qualität des Gebäudes, also gehört sie in die nächste Zahl, nicht in diese.
Cash-on-Cash ist der jährliche Cashflow nach der Hypothek, geteilt durch das Geld, das du eingesetzt hast ($50,000 Anzahlung plus Kaufnebenkosten und eventuelle Sanierung). Diese Zahl berücksichtigt den Kredit, denn sie misst deine Rendite auf dein Geld. 3.2% sind bescheiden — der Kredit frisst bei den heutigen Zinsen den Großteil des NOI.
DSCR ist das NOI geteilt durch die jährliche Kreditrate. Banken wollen ihn über etwa 1.2 sehen — dann deckt die Miete die Schulden mit Luft. Mit 1.23 schafft dieser Deal die Hürde knapp.
Die 1%-Regel ist ein Schnelltest von 10 Sekunden, kein Urteil: Monatsmiete ÷ Preis. Über 1% lohnt einen genaueren Blick. Mit 0.98% liegt dieser hier genau auf der Linie, was zu allem anderen passt — ein fairer Deal, kein Schnäppchen.
Die Zahl, die nicht im Exposé steht
Jede Zahl oben stammt aus Preis, Miete und Kosten. Keine davon sagt dir, was über die Zeit passiert — Wertsteigerung, Mietwachstum, Tilgung und der Gewinn beim späteren Verkauf. Das ist der IRR (interner Zinsfuß), und genau diese Zahl macht aus bescheidenen 3.2% Cash-on-Cash eine echte langfristige Rendite, denn du kassierst nicht nur Miete, du kaufst das Gebäude mit dem Geld anderer ab.
Eine Mietimmobilie, die beim Cashflow im ersten Jahr flach aussieht, kann über zehn Jahre Haltedauer hervorragend sein, und eine mit tollen Zahlen im ersten Jahr kann mittelmäßig sein, wenn die Gegend nie an Wert gewinnt. Du brauchst beide Blickwinkel.
Rechne deine eigenen Zahlen
Jede Zahl hier ist Arithmetik — keine Marktgeheimnisse, nur die eigenen Werte der Immobilie. Unser Immobilien-Investment- & Vermietungs-Analyzer erledigt das alles in einer Datei: Buy-and-Hold, BRRRR, Fix-and-Flip und Airbnb nebeneinander, mit Kapitalisierungsrate, Cash-on-Cash, DSCR, Tilgungsplan und einer IRR-Prognose über 30 Jahre. Gib Preis, Miete und Kredit ein, und er sagt dir, ob der Deal funktioniert, bevor du ein Angebot machst — nicht nachdem er dir gehört.
